サブリース賃料停止で自己破産？？
ここ数日、ビットコインの流失事件で世間を騒がせているが、不動産投資の世界でも恐れていたことが現実になっている。
それはサブリースの賃料が入ってこないことによる、最悪のシナリオが自己破産になるという話だ。
シェアハウスによる不動産投資を勧めていた「かぼちゃの馬車」を展開していたスマートライフがサブリース賃料の支払いを停止した。
オーナーにとっては大変なことで、毎月のローン返済の原資を絶たれてしまったわけだ。
シェアハウスは簡単に言えば、単に寝る部屋だけ独立して、トイレや洗面、浴室やキッチンは共有というもの。
いわゆるワンルームの賃貸マンションとは異なり、入居者が相場の賃料よりも安価で入居できるというメリットやＴＶドラマのように出会いを求める場所など、ここ最近のブームにはなっている。
そこに、不動産投資会社が目をつけて、1棟モノのシェアハウスを建築して入居者を募るというスキームを考え出した。
こうした物件を購入してしまうと、建物の間取りから他の転用が難しい。
となれば、一般的な賃貸アパートの方がまだ出口が取りやすいと言えるだろう。
しかも、シェアハウスは短期の賃貸として考えるもので、1年前後で入退室を繰り返す可能性が高い。
そうなると、安定した賃料を確保するには難しい現実がある。
そうした背景を見ると、投資対象としてはリスクが高く、ローンを利用してまで投資するべきものではないことが理解できる。
そこで、不動産投資会社はサブリースを上手く使って、さも入居者がいなくても家賃保証しますという話で、購入者を安心させる。
加えて、ローン付けはローン返済の原資は賃料で充当するわけだが、先ほども述べた通り、家賃が少ないので返済の原資になる割合が少なくなる。
そう考えると、銀行はお金を貸しても回収できないという判断でシェアハウス購入の融資は難しいという話になる。
しかしながら、マイナス金利の影響で銀行はお金を貸したくて仕方がない。特に、地方銀行はなおさらで、このシェアハウス建築のスキームに地方銀行が加担しているようだ。
不動産投資の世界では高利で貸す有名な地方銀行。
この銀行の担保評価は他行と比べ、抜群に評価が高い。市況で2000万もしない区分マンションが2500万円まで融資するという審査基準。
そのため、安い物件でもローン付けの評価が高いので、業者はこの評価額で物件を売るということになる。
これでは市況と乖離しており、高値掴みをする結果になる。
しかも、今どきの金利ではなく、3％以上の金利で貸し付けする恐ろしい銀行だ。
そんな裏側を知らずに高金利の融資金で市況より高値でつかまされると、万が一、今回のような事態になると最悪は自己破産になりかねない。
サブリースのデメリットは契約中に不動産管理会社が倒産して家賃が支払われなくなったり、契約期間内に家賃を下げられたりする点だ。
かぼちゃの馬車はまさにこれで、今後の展開がどうなるかはわからない。
もし、こうしたシェアハウスを買ってしまったらどうしたらいいのだろか？
即、売却ができればいいが、ローン残債を上回る金額で売れる可能性は低いだろう。
そうなると、通常のアパート形態にリフォームをするとか、会社の寮などに転用するなど早急な対策が必要だろう。
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